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越南房市过冬 2009/05/24

Filed under: my article,Uncategorized — rogerwang2046 @ 02:31

“我一个人做两份工作,加上先生的工作,一个月才900万盾的收入。这在越南已经算是不错的收入水平了。现在我们住在婆婆家里,可以省下一份房租,但去掉必需的生活费用后,一个月只能存下200万盾(150美元)。” 河内市民明珠如此对本报记者说。

越南经济震荡真相调查

越南楼市:海南地产热的翻版

明珠今年30岁,在一份日常工作之外,还需要到一家外贸公司打工,家里有两个孩子。

这样估算,她的小家庭想要在越南河内市买一套75平方米、开盘价1,000美元的公寓, 需要存足40余年的钱。这还是一次性付款,如果要按揭供楼的话,按现在越南14%的基准贷款利率,就不知道明珠的有生之年能不能供完一套房子了。

“我们工厂的年青工人,工资仅在100美元左右,工程师也仅有200美元。所以,我个人很难理解这些楼市的主要购买者是谁。”在河内已经工作了三年的一位中国公司总经理对本报记者说。

这位中国公司经理所住的小区里,几乎全是老外,没有本地人。尽管如此,河内的楼盘还在不断开工建设中。

仅仅从这些细节,有分析认为:当地的楼市价格的回落,仅仅只是一个时间问题。

越南政府早在2007年就已经意识到这个问题——2007年年底,越南政府发布税收新政,从2009年1月1日,转手楼盘的收益将征收25%的税收。越南楼市随后应声暴跌。

分析人士认为,是越南政府发现炒楼之风而主动刺破了楼市的泡沫。不过,这一措施也造成了股市银行板块的下跌,进而造成整个股市市值蒸发65%。楼市,因此被认为是本次越南经济波动的“引爆点”。

房市入冬

6月16日,本报记者获得一份由SAVILLS完成的“河内及胡志明市公寓用房调研报告”。SAVILLS是全球著名的房地产物业销售、代理及市场咨询机构。

“胡志明市的房地产市场上,中等级公寓房在2008年年底将会有3800套的供应量,价格在每平方米500-1000美元。但是这个价格比二手市场上同等级的楼盘贵出很多。”SAVILLS的这份报告上写到。

根据这一数据,最近胡志明市楼市价格的几乎腰斩——胡志明市的楼市已经进入了寒冬期。

SAVILLS的报告非常完整地详述了越南两大经济中心——河内与胡志明市的房地产现状:

胡志明市的高端楼盘价格,已经达到了3,875美元/平米(27,125人民币)。中档的楼盘也已经到了1,840美元(12,880人民币/平米)。即便是低档的楼盘,二手市场上的价格也已经达到990美元(6930人民币/平米)的均价。

胡志明市的公寓市场供应还将进一步扩大——从2008年的5000套/每年供应量上升到20,000套/年的供应量。

SAVILLS预测,由于现在越南政府对贷款炒房采取严厉态度,银行信贷也从严控制,胡志明市最近的房产交易数量肯定会下滑,投机性的购买会大幅减少。

首都河内呈现的也是类似的格局。2001年,河内的公寓价格平均约300美元/平方米,在经历两年暴涨后达到600美元/平方米。2004年至2005年少许下滑,但2006年又从600美元狂涨到800美元。一年之内均价上涨50%。

SAVILLS预测,除了买房需求受打击之外,河内的公寓楼盘供应也肯定会受到越南政府本次信贸紧缩的打击。SAVILLS估计, 河内现在有近80个楼盘,但因为房地产开发商的信贷来源被切断,未来市场上楼盘的供应数字肯定会掉头向下。但是在中长期内,楼盘供应的减少,还是会造成一定程度上的市场短缺。

记者在河内看到,2000美元/平方米的高档楼盘,建筑密度相当之高,容积比率,相当接近香港房地产的形态。而建筑形态上,也类似于香港的高密度楼盘,居住者的居住条件并不理想

第三段:冰火两重天

值得注意的是,在住宅市场之外, SAVILLS的报告呈现的则是一片欣欣向荣的商用地产场景:

酒店业方面,胡志明市现有国际5星级酒店11家,国际4星级8家,总计4,000个酒店房间。不过,因为越南旅游呈高速增长态势, 高档酒店业的房间还是会供不应求。胡志明市旅游委的统计数据显示,2007年共有三百万人次造访胡志明市。在高峰时间, 客房率已经达到了80-90%。五星级酒店的价格达到了160美元/晚(1,120人民币)。

河内市现有国际5星级酒店9家,国际4星级6家,总计3939个酒店房间。平均入住率70%,入住5星级每晚平均要花735元人民币。但是在2010之前,河内还会新增4,188个4星、5星酒店。但是同胡志明市一样,因为供不应求,所以未来河内的5星级酒店每晚的花销可能会达到200美元/晚(1,400人民币)。

记者看到,在河内著名的西湖景区,因为有开阔的水景,所以几家5星级酒店已经在开工建设。

商用办公楼宇市场也是越南正在火热的一个市场。据SAVILLS的调查,最高档的A级写字楼已经达到62.5美元/月/平方米,租用率高达98%左右。2007年1月,A级和B级写字楼的平均租金仅为25美元,短短一年就已经上涨40%,达到36美元/月/平米。

SAVLLIS估计,虽然现在在建的办公楼在未来5年内可以提供130万平方米的供应量,但是A级的办公楼的月租金还是会上升到70美元/平方米。

胡志明市的商用办公楼宇则比河内更火爆,一共98幢国际标准办公楼在用。而A级楼宇的租金已经达到89美元/月/平方米。A级和B级楼宇现在全部一房难求,出租率接近100%。

记者在河内看到,B级的写字楼跟中国国内的办公楼品质上还有差别,但是已经有分众传媒的LCD视频挂在电梯口的墙壁上。而IBM VIETNAM和GE VIETNAM分公司所在的太平洋中心则是A级商用楼宇,电梯采用的是最先进的集中式指令式电梯,已经可以比美香港和上海最好的商用楼宇,不过没有分众传媒入住。

零售业用房方面,则可能是最受本次越南政府宏观调控的房地产物业。“2008年开始的高通货膨胀略有影响零售百货业的景气度,有可能进一步影响到零售业用楼。”SAVILLS的报告指出。

由此看来,越南的整个房地产市场呈现的是冰火两重天格局。商用的酒店写字楼还有零售用楼依然有上升和投资的空间。而住宅地产则已经进入了真正的冬天。

 

 

 

 

 

 

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